Bagaimana memilih sebuah perusahaan kontraktor konstruksi untuk pembangunan sebuah apartemen? Bagaimana mengetahui manajemen perusahaan konstruksi itu baik? Bagaimana masalah perizinan dan analisa amdal terkait berdirinya sebuah fasilitas hunian komersial tersebut? Membangun apartemen dengan jasa konstruksi yang tepat adalah sebuah keniscayaan.
Harga tanah yang semakin mahal melambung tinggi terutama di perkotaan membuat hunian vertikal seperti apartemen jadi diminati banyak orang, selain bisa lebih terjangkau harganya jika dibandingkan dengan harga rumah juga praktis karena lengkap fasilitasnya. Guna pembangunannya maka hendaknya segala perijinannya sudah dilengkapi terlebih dahulu, agar proses pembangunan dapat berjalan lancar dan tidak ada masalah di kemudian hari.
Bagi pihak pembeli juga sebaiknya waspada dan mrneliti dengan benar mengenai kelengkapan ijin tersebut. Bahkan hanya karena masalah sudah ada atau belumnya kelengkapan ijin tersebut akan dapat membuat selisih harga yang bisa sangat besar sekali. Kelengkapan ijin tersebut sangat penting agar proses pembangunannya tidak tersendat dan mengalami permasalahan, atau lalu bahkan hingga fatal dan membuat terpaksa terhenti proses pembangunannya, atau bahkan harus dibongkar bangunannya akibat gagal mendapatkan ijin nya. Beberapa perizinan tersebut antara lain adalah sebagai berikut.
Izin Prinsip
Setelah menemukan lokasi tanah yang tepat, baik itu dari segi harga tanahnya, dan juga letak lokasinya yang strategis dan lain sebagainya guna rencana pembangunan suatu apartemen maka sebelum melaksanakan proses pembangunannya maka ijin yang harus dipenuhi terlebih dahulu salah satunya adalah ijin prinsip. Ijin prinsip ini adalah izin dari Bappeda atau Badan Perencanaan Pembangunan Daerah, yang harus telah didapatkan oleh tiap orang ataupun badan hukum yang akan mempergunakan ruang untuk suatu tempat usaha dalam skala besar. Tahapan guna mendapatkan ijin prinsip tersebut ialah sebelumnya diawali dengan pihak developer yang berkewajiban untuk menyampaikan proposal terlebih dahulu mengenai rencana pembangunannya. Lalu pada tahap berikutnya, proposal tersebut akan diuji oleh Bappeda pada suatu sidang. Beberapa pihak akan turut hadir dan diundang dalam persidangan tersebut yakni ada komisi terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD), dan pihak kelurahan, juga kecamatan, serta beberapa tokoh masyarakat sekitar.
IPPT (Izin Peruntukan Penggunaan Tanah)
Berikutnya adalah syarat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah atau IPPT yang harus dipenuhi dulu juga. IPPT tersebut dikeluarkan oleh BPN atau Badan Pertanahan Nasional, ijin ini terdapat dalam izin prinsip. Hal yang terdapat dalam IPPT tersebut juga akan mencakup mengenai penggunaan tanah dari pekarangan atau persawahan menjadi suatu hunian apartemen atau perumahan, tergantung rencana pembangunan dan asal awal mula status tanahnya.
Izin Site Plan
Berikutnya ada izin Site Plan yang juga harus didapatkan. Izin site plan atau pun pengesahan site plan ialah merupakan salah satu syarat juga yang harus dilampirkan dalam izin prinsip nya.
Suatu site plan yang sudah dirancang oleh pihak pengembang atau developer yakni pihak yang berencana untuk membangun suatu hunian berupa apartemen, dalam rangka perencanaan lahan tersebut wajib untuk disahkan oleh lembaga yang terkait.
Adapun lembaga yang terkait dan berwenang untuk menerbitkan Izin Site Plan tersebut ialah Dinas Kimpraswil (Permukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah).
Izin Pell Banjir
Berikutnya juga ada izin Pell Banjir, yang juga dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil, sebagai pihak yang terkait dan berwenang mengurus hal tersebut. Izin Pell Banjir tersebut berkaitan dengan rekomendasi mengenai ketinggian kawasan dari rata-rata titik tertinggi banjir pada suatu daerah. Maksud dan tujuan dari diadakannya izin pell banjir ini ialah supaya bangunan yang hendak dibangun tersebut bebas dari masalah dan kemungkinan mengalami kebanjiran.
Izin Pengeringan
Izin khusus akan dibutuhkan untuk suatu bidang tanah yang semula masih berupa tanah basah, demikian istilahnya, yakni jika lokasi tanah yang hendak direncanakan untuk dibangun menjadi apartemen tersebut status dalam sertifikatnya masih berupa tanah sawah, belum berupa tanah kering pekarangan. Adapun lembaga yang terkait dna memiliki wewenang untuk mengeluarkan Izin pengeringan tanah tersebut ialah Dinas Pertanian setempat, dan Badan Pertanahan Nasional setempat. Suatu tanah asal yang semula masih berstatus sebagai tanah persawahan akan harus melewati tahap perubahan status tanah basah berupa sawah menjadi status tanah kering berupa tanah pekarangan terlebih dahulu baru bisa diubah statusnya menjadi tanah untuk suatu hunian apartemen.
Izin KKOP (Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan)
Lalu ada juga ijin khusus untuk suatu lokasi tertentu yakni Izin KKOP. Suatu apartemen biasanya direncanakan dibangun di suatu lokasi yang strategis, salah satu lokasi strategis tersebut ialah seperti yang dekat dengan bandara lokasinya. Nah, jika rencana pembangunan apartemennya tersebut hendak dibangun pada lokasi yang dekat dengan suatu landasan pesawat terbang atau bandar udara, maka pihak prngembanh atau pihak developer yang akan mrmbangun apartemen tersebut wajib untuk mengurus dan mendapatkan izin KKOP tersebut. Adapun pihak yang terkait dan berwenang untuk mengeluarkan atau memberikan izin KKOP atau izin Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan tersebut adalah pihak pengelola bandara setempat terdekat.
Izin AMDAL
Kemudian yang tak kalah pentingnya ialah izin AMDAL, yakni Izin terkait Analisis Mengenai Dampak Lingkungan. Tingkat urgensi izin AMDAL tersebut ialah karena pada prinsipnya setiap aktivitas suatu pembangunan tersebut besar atau kecil pasti akan memberikan dampak atau efek terhadap lingkungan di sekitarnya.
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Kemudian ujung dari keseluruhan perizinan tadi yang telah durus dan didapatkan bagi suatu lokasi tanah tempat rencana apartemen akan dibangun ialah diperolehnya dan telah diterbitkan IMB ataupun Izin Mendirikan Bangunan nya.
Jenis-jenis perijinan IMB
Terdapat dua jenis IMB yaitu sebagai berikut.
- IMB Induk
Pertama ada IMB Induk, yakni IMB yang dikeluarkan bagi sang pemilik lahan induk nya.
- IMB Pecah
Kemudian ada juga IMB Pecah, yakni IMB yang sudah diatasnamakan kepada masing-masing tiap pembeli unit apartemennya.
IMB tersebut dikeluarkan oleh Dinas Kimpraswil atau bisa oleh Dinas Cipta Karya ataupun bisa juga akan dikeluarkan oleh dinas satu atap, atau bahkan oleh pihak kelurahan atau bisa oleh pihak kecamatan setempat yang juga memiliki wewenang.
Peraturan mengenai IMB tersebut berbeda-beda di tiap daerahnya. Namun yang penting sebelum mendapat IMB maka harus dipastikan terlebih dulu lokasi rencana apartemen akan dibangun tersebut telah masuk ke dalam kawasan yang memang peruntukannya adalah merupakan kawasan pemukiman yang telah tercantum dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Jika belum maka segera usulkan perubahan RTRW kepada pemerintah daerah (pemda) agar bisa lalu dibahas bersama dengan DPRD. Jika sudah maka lalu bisa mengajukan proposal ijin lokasi pada pemerintah kabupaten atau pemerintah kota. Lalu bisa menuju proses pembebasan lahan yang kemudian bisa dilanjutkan dengan proses pengajuan HGB atau Hak Guna Bangunan, lalu sudah bisa untuk memulai proses pra konstruksinya dan sambil mengajukan izin-izin lain berikutnya. Perlu diketahui bahwa suatu hunian apartemen itu masuk ke dalam kategori sebagai suatu rumah susun, sehingga dengan demikian maka aturannya tunduk pada peraturan mengenai rumah susun atau rusun yakni sesuai UU Rusun.
Dalam memenuhi kebutuhan proses pembangunan, seperti untuk bangunan apartemen dan lain sebagainya, termasuk juga dengan pengurusan ijinnya. maka percayakan saja kepada PT Nikifour Kontraktor di Karawang yang telah berpengalaman dan profesional.
